¿Qué está pasando en Banfield?

Banfield está cambiando. Esto lo afirmo sin ningún miedo a la equivocación, los barrios cambian porque la ciudad es un organismo vivo que se van moldeando año a año, ladrillo a ladrillo.

En el conurbano bonaerense, esos cambios son especialmente intensos y visibles; el conurbano crece constantemente, mucha gente se muda desde CABA o de otras provincias buscando más espacio o precios más accesibles, generando mayor demanda de viviendas, y por lógica, presión para construir más, pero por el alto valor de los terrenos en las zonas más cercanas a la capital cuando se venden inmuebles ya no los compran para viviendas de una familia sola, sino que suelen ser compradas por inmobiliarias que pretenden hacer edificios para poder alquilar departamentos. Esto es una tendencia innegable en Banfield, ya que es una de las zonas con buena conexión ferroviaria, tranquilidad y linda para vivir por lo que se volvió especialmente atractiva.

El aumento de los edificios va de la mano por la transformación del suelo urbano, un terreno que antes valía poco, ahora vale mucho si se puede construir en altura. Los municipios cambian sus códigos de ordenamiento urbano (COU) para permitir torres, densificar zonas céntricas o generar ingresos con permisos de obra.

Debido a esta lógica de mercado, el suelo deja de tener valor “afectivo”, sale más rentable demoler la casa de la abuela por tener valor económico y especulativo. Esto genera una pérdida del tejido comunitario, la llamada identidad del barrio va quebrándose por cada casa cambiada por edificio, fragmenta el sentido de barrio en el cuál los vecinos de toda la vida se vuelven inquilinos que van rotando cada cierta cantidad de años, por lo que no tienen memoria del lugar ni vinculación con la historia local ni la llegan a desarrollar porque terminan rotando.

El centro del barrio se empieza a cambiar por cafés de especialidad, coworkings, estudios de yoga y gyms. Todas estas nuevas construcciones "premium" eleva los precios y dificulta la continuidad de las familias de siempre y crea una estética urbana globalizada, perdiendo lo local.

Esto también es culpa de la falta de planificación y protección por seguir las normas que impone el mercado, no hay una política seria de preservación patrimonial o de diseño urbano.

En el municipio de Lomas de Zamora, existen normas específicas de protección patrimonial, impulsadas por la Ordenanza Nº 16.087 (19‑12‑2016) que declara de interés público preservar el patrimonio cultural del partido y la ordenanza Ordenanza Nº 13.869 (modificada en 2016) que amplía la protección de edificaciones previas a 1960.

Estas ordenanzas establecieron un Registro Único de Bienes Patrimoniales (edificios, fragmentos, unidades de paisaje) junto a una Comisión Evaluadora de Proyectos que debe autorizar o rechazar demoliciones, reformas o ampliaciones de inmuebles anteriores a 1960, incluyendo “protección estructural y contextual”, por lo que antes de realizar demoliciones o reformas en este tipo de construcciones se debe pasar por la Comisión Técnica Municipal.

Pese a que en la teoría se hable de controles e incentivos para el mantenimiento de los bienes protegidos, en la práctica no sucede, como lo he expuesto en mi ensayo de “Demoliendo historia: El castillo de Banfield”, en el cuál expongo como arbitrariamente se demolió un castillo de más de 100 años, ignorando estas ordenanzas.

Hay más casos, como la casona de Las Heras al 100 (entre Acevedo y Alem) demolida en abril de 2022, la cuál era una casa patrimonial con estilo techos curvos y piedra de Mar del Plata, también laa casas de estilo inglesa inglesa en Azara 1445, Azara 1601, derribadas en Enero de 2016, en zona protegida por ordenanza pero demolidas “de un día para el otro”, también la casa de Manuel Castro 1401, casa la cual también era una construcción claramente de principio de siglo que pasó a ser reemplazada por un complejo de departamentos; también está la casona de Florencio Sola (Alsina 484), histórica, obra frenada en 2020 gracias a la reacción de vecinos  por lo que no fue demolida, aunque estuvo cerca de desaparecer.

Entre estos casos también hay al menos otras 5–10 demoliciones de casas patrimoniales: Hotel Pereuilh, casona Les Bruyeres (diciembre 2011), Los Cedros (2010), y más en Larroque, Manuel Castro, Italia al 200 o Sixto Fernández al 100, pero no hay un registro numérico que lleve el municipio, aunque viviendo en el barrio se ven como con el paso del tiempo al menos 10 a 15 casas patrimoniales han sido demolidas o están en riesgo en la última década. Y solo entre 2022 y 2025, al menos 3 casos visibles (Las Heras 100, Azara 1445, y el castillo de Larroque/Croce).

Todos estos casos corresponden a viviendas anteriores a 1960, muchas declaradas patrimoniales, sin contar casas más recientes demolidas para dar lugar a edificios de renta, además de que son denuncias puntuales, es razonable pensar que en realidad hubo decenas de demoliciones menores o invisibilizadas, especialmente en zonas sin registros actualizados.

Claramente los incumplimientos de estas ordenanzas son cada vez más frecuentes pese a las denuncias por demoliciones sin autorización formal causadas por un vacío institucional real, la Comisión no opera con fuerza y los registros no se actualizan ni se fiscalizan adecuadamente.

Esto genera un conflicto con el desarrollo urbano, las normativas patrimoniales no están acompañadas de restricciones de altura o densidad en el COU, lo que permite torres junto a casas antiguas, degradando el entorno.

Esta falta de acción ocasionada por la demanda de viviendas hace que cambie la forma de habitar, antes, se valoraba la casa con jardín y parrilla. Hoy muchos prefieren vivir cerca del tren, en un depto chico pero moderno.

Además de que cambiaron y se adaptaron a las formas de trabajar, de moverse, de vincularse. El barrio se adapta (o lo adaptan) a los nuevos modos de vida. Los barrios cambian porque cambian las personas, cambian los intereses, cambian las lógicas residenciales. Pero cuando ese cambio es guiado sólo por el mercado, y no por un proyecto colectivo, lo que se pierde no es solo ladrillo: se pierde identidad, memoria, pertenencia.

Las veredas anchas, los jardines prolijos y las casas de tejas rojas que definieron durante décadas su fisonomía barrial, hoy conviven, cada vez con mayor tensión, con edificios que crecen en altura y en número. Lo que alguna vez fue un refugio suburbano, elegido por su tranquilidad, su verde y su aire residencial, hoy se ve atravesado por un proceso acelerado de transformación urbana. El negocio inmobiliario que no perdona historia ni pretende esperar a una planificación me deja pensando ¿cuánto del Banfield original puede sobrevivir al “progreso”?

Problemas fuera de lo visual

Esta transformación urbana no solo afecta lo visual o lo simbólico del barrio, Banfield no fue pensado originalmente para una alta densidad poblacional, su diseño inicial fue residencial-suburbano, fue un barrio que nació a fines del siglo XIX como una extensión suburbana de Buenos Aires, favorecida por el ferrocarril: Fue pensada como zona de quintas, casas bajas y chalets, destinada a familias de clase media y alta que buscaban tranquilidad, aire puro y espacio.

Por esto, las calles, veredas, plazas y hasta el tendido de servicios públicos fueron diseñados para una baja concentración de habitantes, no para miles de personas por manzana como ocurre ahora con los edificios.

La planificación urbana implica diseñar, ordenar y gestionar el crecimiento demográfico de forma coherente, ordenada y sostenible, tiene que pensarse no solo en el efecto inmediato sino en las consecuencias del mediano y largo plazo. Es una herramienta que evita la desigualdad territorial y el colapso de servicios públicos.

Las modificaciones del Código de Ordenamiento Urbano (COU) que permitieron construir en altura no fueron acompañadas de inversiones públicas en infraestructura, por lo que se habilitó la densificación sin exigir a los desarrolladores que contribuyan a la mejora de redes, accesos o espacios comunitarios. Cómo consecuencia tenemos un crecimiento desequilibrado, donde la oferta de viviendas aumenta, pero los servicios comunes permanecen en estado precario.

La red de agua, cloacas, electricidad y gas fue diseñada varias décadas atrás para viviendas unifamiliares, tienen estándares técnicos acordes a otro tipo de ciudad, y no se están modernizando a la par que se construye en altura. Las fallas son evidentes a día de hoy pese a estar en el comienzo del cambio urbano, la baja presión de agua en verano, los cortes de luz cada vez más frecuentes, los desbordes cloacales y la saturación en el tránsito local en las calles principales como Uriarte, Vieytes, Larroque, Santa Fé, Las Heras, Alem, Maipú, Roma y Linch. El crecimiento del barrio, guiado por intereses privados y no por una planificación integral, estira al límite una infraestructura que no fue pensada para esta escala, y los que pagan las consecuencias son los vecinos, los de siempre y los nuevos, que habitan el barrio.

Las calles angostas, el escaso espacio de estacionamiento y la carencia de zonas de carga y descarga evidencian que la estructura urbana no acompaña el aumento de la población flotante ni residente.

Los servicios como recolección de residuos, transporte público y espacios verdes no crecieron proporcionalmente con la llegada de nuevos habitantes.

Es importante que se puedan dar nuevos enfoques al barrio teniendo en cuenta como es que se mueven las y los vecinos dentro de Banfield, teniendo en cuenta el transporte público, bicicletas, autos y peatones para reducir la congestión, mejorar la conectividad, facilitar el acceso a centros de salud, escuelas y lugares de trabajo sin perder los espacios de recreo. El equipamiento urbano asegura el acceso a una mejor calidad de vida y mejora de disfrutar el entorno sin importar su condición económica.

Por todas estas razones es que es necesaria la existencia de una planificación colectiva, que no debería ser solo una decisión técnica o de mercado. Planificar también implica decidir qué conservar y qué no se puede modificar, para no perder identidad, para poder anticiparnos a los problemas, ordenar el crecimiento, garantizar el acceso equitativo a servicios y mejorar la calidad de vida de sus habitantes. El barrio no debe ser mandando por el mercado, el barrio es un hogar, no mercancía.

Oportunidades dentro del cambio

De igual manera, no sería justo solamente centrarnos en los defectos y errores, hay aspectos positivos en la transformación y otras oportunidades y nuevos planteos que tenemos para hacernos.

El crecimiento poblacional y la llegada de nuevos vecinos revitalizó la avenida Maipú, la estación y zonas como French o Vergara, con cafés, librerías, restaurantes y tiendas nuevas que dinamitaron la economía local, ofreciendo otras opciones de consumo para los vecinos y otras fuentes de trabajo cercanas.

Otro punto positivo que puedo agregar es la mejora del stock habitacional, algunas construcciones nuevas, cuando están bien hechas, aportan viviendas modernas, con accesibilidad y servicios actualizados, algo que muchas casas antiguas no tienen. Esto puede ser útil para adultos mayores, jóvenes o personas que buscan mudarse al barrio sin poder comprar una propiedad.

También generó la llegada de gente de distintas edades, regiones o niveles socioeconómicos, renovando la vida urbana y el envejecimiento del barrio. Que si se desarrolla bien, podemos lograr una comunidad más dinámica con una gestión de políticas inclusivas.

Tenemos que exigir que el municipio actúe correctamente, la presión demográfica tiene que ser justificativo de obras de ampliación de redes de agua, cloacas, alumbrado o seguridad, que también beneficien a los vecinos de siempre.

Esta transformación, aunque desordenada, puede ser una oportunidad para rediseñar el barrio con una visión a largo plazo para recuperar patrimonio, proteger áreas históricas, planificar zonas verdes y promover la participación vecinal. Banfield tiene que cuidar su identidad y su comunidad tiene  revalorizar su historia en vez de borrarla.