El primer REIT de la historia argentina: cómo invertir en propiedades desde $1.000

Durante décadas, invertir en real estate fue un privilegio reservado para quienes podían comprar una propiedad completa.

Si querías invertir en un departamento en Recoleta, Palermo o Belgrano, necesitabas decenas o cientos de miles de dólares. Además, debías ocuparte de la negociación, la escritura, las refacciones, los inquilinos, la administración y todos los problemas que aparecen cuando uno es propietario.

Hoy eso cambia.

Por primera vez en la historia argentina, cualquier persona podrá invertir en un REIT desde apenas $1.000.

Qué es un REIT?

REIT significa Real Estate Investment Trust.

Es un vehículo de inversión que existe hace décadas en Estados Unidos y que también se desarrolló con éxito en países como México, Brasil y gran parte de Europa.

Su funcionamiento es simple.

Miles de inversores aportan capital y el fondo compra propiedades que generan renta.

Los inversores reciben dos fuentes de retorno:

* Renta proveniente de los alquileres.

* Apreciación del valor de los inmuebles.

En lugar de comprar una propiedad completa, comprás una pequeña participación de un portafolio diversificado de activos inmobiliarios.

Por qué creemos que este es un momento único?

Porque creemos que el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires sigue estando barato respecto de su propia historia y también respecto de otras ciudades de la región.

Hoy Buenos Aires cotiza por debajo de ciudades como:

* Montevideo

* Santiago de Chile

* Ciudad de México

* San Pablo

Y sin embargo, Buenos Aires continúa siendo una de las ciudades más atractivas de América Latina para vivir, trabajar e invertir.

A eso se suma un contexto de fuerte inflación en dólares en los costos de reposición de los activos, algo que históricamente suele beneficiar a quienes poseen bienes reales.

Qué comprará el REIT?

El fondo invertirá exclusivamente en propiedades usadas ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires.

La cartera estará compuesta por una combinación de:

* Departamentos residenciales.

* Locales comerciales.

* Oficinas.

No se trata de un único inmueble.

No se trata de una sola zona.

No se trata de una única apuesta.

La idea es construir una cartera diversificada de activos inmobiliarios de calidad distribuidos en distintos barrios de la ciudad.

Por qué no es lo mismo que comprar un departamento?

Comprar una propiedad individual tiene varias desventajas.

Primero, concentrás todo tu capital en un único activo.

Segundo, dependés de un único inquilino.

Tercero, si aparece un problema, el costo lo asumís vos.

Cuarto, la liquidez es muy baja.

Para vender una propiedad pueden pasar meses.

Con el REIT ocurre algo distinto.

Tu inversión queda distribuida entre múltiples propiedades.

Nosotros nos ocupamos de:

* Conseguir oportunidades.

* Negociar compras.

* Gestionar escrituras.

* Coordinar refacciones.

* Seleccionar inquilinos.

* Administrar alquileres.

* Gestionar cobranzas.

Además, los contratos contarán con seguros específicos para reducir el riesgo de incumplimiento de pago por parte de los inquilinos.

Por qué no es crowdfunding inmobiliario?

Muchas personas confunden REIT con crowdfunding inmobiliario.

Pero son productos distintos.

En un crowdfunding normalmente invertís en un proyecto específico, muchas veces en pozo.

Eso implica riesgo desarrollador.

Puede haber demoras.

Puede haber sobrecostos.

Puede haber cambios en el proyecto.

Además, normalmente no existe un mercado secundario líquido.

Nuestro REIT no desarrollará proyectos.

Comprará propiedades terminadas y operativas.

Activos reales que ya existen y que generan renta.

Cómo funciona la liquidez?

Las cuotapartes del REIT cotizarán en bolsa.

De la misma manera que una acción representa una participación en una empresa, una cuotaparte representa una participación en el fondo.

Si querés vender, no necesitás esperar a que se venda un inmueble.

Simplemente podés vender tus cuotapartes en el mercado.

Además, IEB actuará como market maker para contribuir a la liquidez diaria del instrumento.

Distribuciones trimestrales.

El fondo distribuirá renta cada tres meses.

El objetivo mínimo será una distribución equivalente al 1% trimestral, aproximadamente un 4% anual en dólares.

A eso se suma la posible apreciación de los inmuebles a lo largo del tiempo.

De esta manera, el inversor participa tanto del flujo de alquileres como del potencial aumento de valor de la cartera.

Quién controla el fondo?

Uno de los aspectos más importantes de cualquier vehículo de inversión es la transparencia.

Por eso el REIT contará con múltiples capas de control.

Las propiedades serán valuadas trimestralmente por Serinco, una firma independiente especializada en valuaciones y auditorías técnicas.

Los estados contables serán auditados por Lisicki Litvin & Abelovich.

El vehículo contará además con asesoramiento legal especializado en fondos y mercado de capitales.

Asimismo, el instrumento estará regulado por la CNV y cotizará públicamente en BYMA.

Por qué creemos que esto puede transformar el mercado argentino?

En Estados Unidos, México, Brasil y Europa los REITs forman parte del sistema financiero hace años.

Millones de personas acceden al mercado inmobiliario a través de ellos.

En Argentina, en cambio, todavía no existía una alternativa equivalente.

Si los REITs alcanzaran en Argentina una penetración similar a la observada en otros países de la región, estaríamos hablando de una industria de decenas de miles de millones de dólares.

Por eso creemos que estamos frente al nacimiento de una nueva categoría de inversión para el mercado argentino.

Una nueva forma de invertir en ladrillos

Durante décadas existieron dos caminos.

Comprar una propiedad completa o quedarse afuera.

Hoy aparece una tercera alternativa.

Invertir en un portafolio diversificado de inmuebles, administrado profesionalmente, con liquidez diaria y acceso desde apenas $1.000.

Ese es el objetivo del primer REIT de la historia argentina.