Costos de Manhattan, precios de Uganda

El sector inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un momento de distorsión extrema entre costos y precios. En el último año, el costo de construcción por metro cuadrado vendible se duplicó: pasó de aproximadamente USD 750 a USD 1.500. La incidencia del suelo en el Corredor Norte también se duplicó, pasando de USD 300 a USD 600 por metro cuadrado vendible. Es decir, construir cuesta hoy el doble, en parte por el incremento de los materiales y en parte por la suba de la mano de obra, ambas con aumentos del orden del 100% al 120%.

Sin embargo, mientras los costos escalaron, los precios de venta de las propiedades aumentaron apenas un 15%. En otras palabras, Argentina vivió una inflación en dólares del 130% en 12 meses, pero el valor de las propiedades prácticamente no se movió. El resultado: márgenes de rentabilidad muy estrechos para desarrolladores y un negocio que, si esta dinámica se mantiene, corre el riesgo de dejar de ser viable.

Hoy, el spread entre costo y valor de venta es mínimo. El “sándwich” que hace rentable construir está desapareciendo. Si no hay una baja de costos (por ejemplo, vía apertura de importaciones) o una suba significativa de precios, el incentivo para seguir desarrollando será nulo. Y si se deja de construir, la oferta de propiedades caerá, los precios se ajustarán al alza y, eventualmente, se restablecerá el equilibrio, como siempre ocurre en los ciclos de mercado. Pero ese reacomodamiento podría tomar años.

Mientras tanto, la oportunidad es clara: este es un mal momento para vender, pero un excelente momento para comprar. La Ciudad tiene hoy unas 70.000 propiedades publicadas a la venta, mientras que los portales registran búsquedas activas de 570.000 personas. Además, más de un millón de personas aplicaron recientemente a líneas de crédito hipotecario. En febrero de 2025 se registraron 4.500 escrituras en CABA, el mejor febrero en 17 años. Si apenas un 20% de los que aplicaron a un crédito obtuvieran aprobación (unas 200.000 personas), eso implicaría un shock de demanda sin precedentes.

La conclusión es evidente: los precios actuales no reflejan ni el nivel de demanda, ni el aumento de costos, ni la inflación en dólares. Tarde o temprano, ya sea por caída en la oferta o por expansión en la demanda, los precios van a subir. Y cuando eso pase, el que compró en estos valores va a estar del lado ganador.